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北京二手房越卖越多，然后呢？

来源：严肃买房报告    时间：2023-05-26 19:47:41

这是严肃君的第605篇推送

北京的新房市场，明显断顿了。

往前看，4月和5月北京住建委一共只批了7个预售证，纯新项目四个，分别是和光煦境、越秀星樾、越秀天玥、丰禾嘉会。


(资料图片)

向后看，接下来有动作的新盘也不多。关注度比较高的也就朝阳奶西望京云尚、朝阳小红门中建星光里、昌平南邵梧桐山语。

6月倒是土地集中供应期，17宗宅地排队上架中，但按照最快周转速度算，也只能赶金九银十节点了。

新房空档期，严肃君的耳朵里，全是二手房的消息。

1.

听到最多的就是，北京二手房，越卖越多。

今年北京二手房的“变脸”速度之快，可以说是超出了所有人的认知。

2月份的时候，严肃君的朋友圈里，中介们还在发“疫情三年，房价涨回来只用了一周。”

3月份，北京二手房成交22192套，少部分火爆区域，房价在一个月之内就上涨10%；

结果4月份只成交了1.5万套，环比下跌37%，5月至今更是进入速冻模式，很有可能回归1.2万的常规成交量。

（北京2023年前5月楼市成交表）

而与此同时，北京二手房挂牌量创了前所未有的新高。

有消息称，五一期间绿中介内部挂牌量实际已超14万套，但前台展示仅11万套左右。

至于原因，严肃君的N个500人置业群里有人说，是人为控制，也有中介表示是因为“高于平均价或前一套成交价的房源，不予展示。”

严肃君也询问了相熟的二手房中介，以冠城大通百旺府为例，目前链家前台展示在售房源仅4套，但“内部后台实际有约40套在售。”

其实不光北京，全国广州、南京、杭州、西安等多个城市，二手房挂牌量正持续增加。

比如广州二手房挂牌量突破13万套、南京二手房挂牌突破15万套、西安二手住房挂牌超过11万套，纷纷进入买方市场。

对于什么是买方市场？严肃君的判断很简单，有得挑，能砍价。接下来的事情不难预料，不展开说。

严肃君曾说过，对于三四线楼市来说，真正的危机是流动性危机，而这种有价无市的现象，如今在一二线城市也出现了苗头！

毕竟，卖一买一，是置换；卖了不买，那叫变现。

2.

市场行情如此，北京今年以来也出台了多项二手房相关放松政策，就是都不“伤筋动骨”---

3月31日，北京正式启动存量住房交易“带押过户”模式。

4月份，大兴推出无中介二手房平台。面向大兴区有二手房买卖需求的市民免费开放，提供给买卖双方免费获取信息和双方交流的平台。

最近的是5月8日，住建部和市场监管总局发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》。明确提出，中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励分档定价。

10天后，北京房地产行业协会邀请房产经纪服务公司，商讨降低中介费等事宜。

最近又有非官方信息传出，某中介准备改变中介费的收取形式。由以往的买家全额承担中介费变为买家承担1.7%，卖家承担1%。

说白了，将一部分费用，由买家转移到卖家身上。

过去楼市上行期，买家是激情消费，稍一犹豫就买不到的情况下，中介费不在考虑范围之内；

而现阶段，房价没有上涨预期的情况下，买家是理性消费，对于房价之外的中介费，就非常敏感。

发现没，所有动作都是在为买房人提供便利，促进成交。

3.

其实新房市场，也开始出现讨好买房人的情况。

严肃君最近有个发现，有一些热门的新挂牌地块，销售指导价比预期的要低。

比如亦庄X47R1地块。早在出让之前，投拓圈及媒体已经猜了好几拨销售指导价，从8.5万/平到10万+不等。

但最终确定的是一个“白菜价”---期房7.7万/平，现房7.9万/平。

还有预计8月上架的海淀永丰南地块，从最早有人爆料9.5万/平，到9万/平，甚至最新预测是8.5万/平。

那基本就与目前在售的中海富华里、栖海云颂价格持平了。

土地供应端，政府拿出了一些好地，让渡了一部分利润；市场销售端，房企也开始有了更多诚意。

一方面，低于销售指导价售卖。看看今年1-4月份的北京新房成交，还能顶着销售指导价卖的，也就东西城、海淀和昌平朱辛庄了吧。

朝阳奶西、丰台三环这些传统意义上的好地段区域新房项目，销售指导价95折往往是真实成交价。

另一方面，更愿意把户型做小。

比如海淀永丰组团，不约而同做了80多平的两居；最近的朝阳三环中建星光里，最小的是60平一居，上一次朝阳出这样的小户型应该还是绿城沁园。

改善产品也是如此，目前市场上比较常见的是100平出头的三居，和120多平的四居。

嗅觉敏锐的房企，都在实打实的靠价格跑量，因为只有傻子才相信，还有人愿意听故事。

毕竟现在的北京买房人，有钱，也有需求，但没有信心，也没有预期。

互动时刻：

对于北京楼市未来走向，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~

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